Adjudicação Compulsória: como obter a escritura de um imóvel já pago

O que é adjudicação compulsória

Adjudicação compulsória é a medida judicial (ou, em certos casos, extrajudicial) que permite ao comprador de um imóvel obter o registro da propriedade em seu nome, mesmo sem a colaboração do vendedor, quando o preço já foi integralmente pago e existe prova da relação contratual. Em vez de uma nova escritura assinada pelas partes, a própria sentença judicial (ou o instrumento extrajudicial, quando cabível) serve de título para o registro no cartório de imóveis.

Quando a adjudicação compulsória é cabível

• Existe um contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, ainda que particular;
• O preço foi integralmente quitado pelo comprador;
• O vendedor se recusa, desaparece ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva;
• Não há, no contrato, cláusula ou condição pendente que impeça a transferência.

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o registro do compromisso de compra e venda não é indispensável para a ação de adjudicação compulsória, bastando a comprovação do contrato e da quitação.

Como funciona o processo

1. Notificação prévia ao vendedor, formalizando a exigência da escritura (recomendável, embora nem sempre obrigatória);
2. Reunião da prova documental: contrato, comprovantes de pagamento, certidões do imóvel;
3. Ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, com pedido de que a sentença substitua a escritura;
4. Citação do réu (vendedor, seus herdeiros ou, quando necessário, por edital);
5. Sentença e registro: transitada em julgado, a sentença é levada ao cartório de registro de imóveis para a transferência da matrícula.

Documentos geralmente exigidos

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
• Comprovantes de pagamento de todas as parcelas ou do valor integral;
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
• Documentos pessoais do comprador e, se possível, do vendedor;
• Comprovante de notificação prévia ao vendedor, quando houver.