Usucapião: como funciona a aquisição da propriedade pela posse

O que é usucapião

Usucapião é o modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta de um bem, exercida com animus domini — ou seja, como se o possuidor fosse o verdadeiro dono. É um instituto previsto no Código Civil e em legislação especial, com o objetivo de conferir segurança jurídica a quem, na prática, já exerce a função social da propriedade há anos.

Modalidades previstas em lei

• Usucapião extraordinária (art. 1.238, CC): posse por 15 anos, independentemente de título ou boa-fé, reduzida para 10 anos se houver moradia habitual ou obras/serviços produtivos no local;
• Usucapião ordinária (art. 1.242, CC): posse por 10 anos, com justo título e boa-fé, reduzida para 5 anos em hipóteses específicas de aquisição onerosa com registro cancelado posteriormente;
• Usucapião especial urbana (art. 1.240, CC e art. 183, CF): imóvel urbano de até 250 m², posse por 5 anos, para moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel;
• Usucapião especial rural (art. 1.239, CC e art. 191, CF): área rural de até 50 hectares, posse por 5 anos, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família;
• Usucapião familiar (art. 1.240-A, CC): posse direta e exclusiva por 2 anos, após abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, limitada a imóvel urbano de até 250 m²;
• Usucapião coletiva (art. 10, Estatuto da Cidade): áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda, quando não for possível identificar os terrenos individualmente.

Usucapião judicial x extrajudicial

A usucapião pode ser reconhecida por duas vias:

• Via judicial: ação própria, cabível quando há necessidade de produção de provas, contestação de terceiros ou ausência de consenso;
• Via extrajudicial: processada diretamente no cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 1.071 do Código de Processo Civil e do Provimento nº 65/2017 do CNJ, exigindo ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, e anuência dos confrontantes e do proprietário registral (ou sua citação, sem impugnação).

Documentos geralmente exigidos

• Certidão de matrícula ou transcrição do imóvel;
• Ata notarial atestando tempo e características da posse;
• Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto;
• Comprovantes de exercício da posse (contas, IPTU, testemunhas, fotos datadas);
• Documentos pessoais do possuidor e, quando aplicável, do cônjuge ou companheiro.